النظام القانوني لانتقال الملكية العقارية

اليمن نموذجاً

المؤلفون

  • د.علوي صالح محمد العلوي Hodeidah University image/svg+xml مؤلف

DOI:

https://doi.org/10.58963/qausrj.v1i23.135

الكلمات المفتاحية:

قانون الملكية ، نقل الملكية ، الشهر العقاري

الملخص

أن أهمية العقارات تبدو جلية من خلال ارتباطها الوثيق بالبشر جيلاً بعد جيل فهذه ارض يقيمون عليها مسكنهم، وتلك يستصلحونها، واخرى يبنون فيها.

     كما ان هذه الاهمية ازدادت في العصر الحالي بفعل المتغيرات والاثار الواسعة للانفتاح والتطور في مختلف المجالات، والتي فرضت واقعاً جديداً ومجالاً خصباً لتنوع وتشعب الدراسات في مجالات الملكية العقارية لا سيما طرق انتقالها.

لذا فلما كان العقار ذات حيز ثابت بحيث لا يمكن نقله دون تلف، فإن وفق هذا التحديد في مميزات تفرده عن غيره، لهذا فان موضوع البحث يرتكز على جزئية مهمه من نظام قانوني واسع النطاق اصطلح على تسميته بالملكية العقارية لما لها من مكانه خاصه واهمية كبيرة.

     فالواقع المعاصر المتسم بالجدية المتسارعة غير من مفاهيم الملكية العقارية التقليدية، مما استدعى فتح المجال للاجتهادات والدراسات القانونية، وبالتالي تعديل وإستحداث القوانين الملائمة في الكثير من الانظمة التشريعية لمختلف دول العالم.

     أما على الصعيد الوطني فما زال المفهوم التقليدي للملكية العقارية سائداً بفعل عوامل واسباب عدة ساهمت في انعدام او ندرة البيئة الاستثمارية الضرورية لمواكبة التطور الهائل في القطاع العقاري الذي تشهده الكثير من الدول الاخرى،  اضافة الى الجمود الفقهي والتشريعي في هذا المجال الامر الذي أدى الى أن يقدم معظم المتعاقدين الذين  يمارسون عمليات البيع والشراء العقارية التقليدية دون العلم بالمسؤولية والمخاطر في ظل الجهل المطبق لوسائل الحماية القانونية، فذلك طرف يتعاقد مع من لا يملك العقار او مع احد او بعض ملاكه فقط، او مع من سبق له بيع أو رهن العقارات أو جزء منها، وهكذا دواليك حتى غدت الساحة الوطنية مليئة بالمنازعات العقارية بكافة صورها، فتزاحمت المحاكم بألاف القضايا واصبح وضع العقارات ونشاطها كارثياً.

      لذلك تبرز أهمية تسليط الضوء على النظام القانوني لانتقال الملكية العقارية بعقد البيع، وهو ما عقد العزم على اختياره موضوعاً للبحث والدراسة، لما تتضمنه من اسس وضوابط كفيله بحماية النشاط العقاري وتوفير الثقة والاطمئنان لدى العامة اثناء مزاولته بمأمن من الاخطار والمسئولية.

     تجدر الاشارة الى ان المشرع اليمني لم يخص عقد البيع العقاري بقانون على الرغم من الاهمية الكبيرة التي يحظى بها، ومن ثم فإنه يظل خاضعاً للأحكام العامة المقررة في القانون المدني تزامناً مع خضوعه لقانون السجل العقاري وبما يتلاءم مع طبيعته من نصوص قد ترد في قوانين أخرى.

     فوفقاً للقواعد العامة فان عقد البيع العقاري يتميز بعدد من الخصائص السائدة، غير ان الاشكالية تتعلق بماهية انتقال الملكية المتطلبة قانوناً والاثر المترتب عليها سلباً وايجاباً فيما يتعلق برضائية، فإذا قرر المشرع ضابطاً معيناً لانتقال الملكية العقارية فان ذلك يعد بنظر طائفة من القانونيين قيداً على مبدأ الرضائية باعتباره المبدأ العام الحاكم للتصرفات القانونية عموماً.

النظام القانوني لانتقال الملكية العقارية

المقاييس

يتم تحميل المقاييس...

التنزيلات

تنزيل البيانات ليس متاحًا بعد.

المراجع

-د. سعد محمد سعد, د. محسن على جازع, الاحكام العامة العقد, دار جامعة عدن للطباعة والنشر الطبعة الاولى 2004م ص78.

- لسان العرب, لابن منظور , لبنان, دار الكتاب العلمية, الملتقى الثقافي, الجزء الاول 1993م , ص2, 3 .

-سورة النساء, الآية 33.

-سورة المائدة, الآية 89.

- ابن منظور, المرجع السابق, ص302.

-محمد بن ابوبكر الرازي, مختار الصحاح, بيروت, دار الكتب العلمية, الطبعة الاولى 1990م, ص36.

- ابن منظور, لسان العرب, المرجع السابق, ص305.

- شرح الازهار, للعلامة أبو الحسن ابي القاسم أبن فضاح, مختصر في الشرح الكبيرة للأمام المهدي صاحب –المتن- المسمى بالغيث المدرارة , دار احياء التراث العربي بيروت, ج3, ص2.

- البدائع, ج5 , ص833.

- المبسوط للأمام شمس الدين محمد بن أحمد السرخسي, مطبعة السعادة, الطبعة الاولى 1324, ج13, ص23.

- نهاية المحتاج الى شرح النهاية, للأمام شمس الدين محمد بن أبي العباس الرملي, مكتبة الحلبي, ج3, ص372.

- د. سليمان مرقس, الوافي في شرح القانون المدني, العقود المسماة , الطبعة الخامسة , المجلد الاول ’ عقد البيع, 1990م, رقم 11, ص16.

- د. أحمد فراج حسين, الملكية ونظرية العقد في الشريعة الاسلامية , الاسكندرية, الدار الجامعية, الطبعة الاولى1929م, ص18.

- د. أحمد فراج حسين , مرجع سابق, ص 25.

- د. عبدالله العلفي, أحكام عقد البيع, دراسة في القانون المدني اليمني, (المعاملات الشرعية), الطبعة الاولى, 2012م, ص12.

- انظر البدائع, المرجع السابق, ص13, المبسوط لسرخسي, المرجع السابق ص32.

- انظر المغني لابن قدامة الجز الرابع, ص3, د. نصر فريد واصل الفقه الاسلامي في المعاملات المدنية والتجارية, 1998م, ص13.

- د. عبدالرزاق السنهوري, الوسيط في القانون المدني حق الملكية, الاسكندرية, منشأة المعارف, ج8, 2014م, ص14.

- هشام سعيد أحمد ربيد, شهر التصرفات العقارية ونقلها في القانون المدني اليمني, دراسة مقارنة في القانون اليمني, رسالة ماجستير في كلية الحقوق جامعة عدن, د.ت ص65.

- د. سعد محمد سعد ,محسن علي جازع ,المرجع السابق , ص8

- د. محمد لبيب شنب , دراسات في السجل العيني المصري , المرجع السابق ص 8

-د. سليمان مرقس, المرجع السابق ص17.

-د. عبدالمنعم البدراوي, المرجع السابق, القانون المدني المقارن ط 1983م, و.د محمد خيري, الملكية ونظام التخطيط العقاري في المغرب, ص44.

- د. سليمان مرقس, المرجع السابق ص23

- د سعد محمد سعد , د. محسن علي جازع , المرجع السابق ص10.

- د. عبدالله العلفي, المرجع السابق ص17.

- د.جميل الشرقاوي, شرح العقود المدنية / عقد البيع في القانون المدني اليمن1987م, ص20.

-بداية لم يكن للأرض قيمة اقتصادية كبيرة ولم يكن للاستقرار والاحساس بالملكية الفردية هو السائد, فقد كانت الارض مقسمة بين الاسر والقبائل وكذلك لم يكن انتقال الملكية شائع بين القبائل ولكنه على أي حال اذا حدث فكان لابد من الحصول على موافقة من كل فرد من افراد القبيلة وكان من حق أي فرد ان يعترض على نقل الملكية, وكانت تؤخذ الموافقة بصورة علنيه وبصوت عال ومسموع وعلى مراي ومسمع من جميع افراد القبيلة ولا يحق لأي فرد بعد هذه الموافقة ان ينازع او يعترض او يسلب حق القبيلة المنقول اليها في الانتفاع في الارض وكان اعتراض فرد واحد يلغي عملية نقل الملكية, د. محمود السقاء, تاريخ القانون المصري, د. صوفي ابو طالب, مبادئ تاريخ القانون,(د.ر.ت) ص283.

- د. محسن عبدالمنعم بدر, د. عبدالمنعم البدراوي, تاريخ القانون الروماني فقرة422 ط1949.

-د. عبدالرزاق السنهوري: البيع والمقايضة, الاسكندرية, منشأة المعرف, ج ع, ط2004م, ص19.

- د. عمر ممدوح مصطفى, القانون الروماني, الطبعة الثانية, الجزء الاول, المقدمة التاريخية والاشخاص والملكية والحقوق العينية المقررة على مال الغير , مطابع البصير, الاسكندرية1954م,(د.ر.ن) ص27.

- محمد المنعم بدر, د. عبد المنعم البدراوي مرجع سابق فقرة422 ص373.

- د. عبدالمنعم البدراوي, القانون المدني المقارن, ط1983م , ود. محمد خيري, الملكية ونظام التخطيط العقاري في المغرب, ص160.

-يبدئ هذا العصر مع تولي الامبراطور دقلد يانوس عام 284م كما يسمى أيضاً بالعهد البيزنطي وينتهي بموت الامبراطور جستنيان 565م أنظر د. محمد علي جعفر, تاريخ القوانين ومراحل التشريع الاسلامي, ص48 .

- د. محمد عبدالمنعم بدر, د. عبدالمنعم البدراوي, القانون الروماني , الطبعة الاولى, الجزء الاول الاشخاص والملكية والحقوق العينية المقررة على مال الغير, بدون ناشر 1949م ص84.

- د.علي البدوي, أبحاث في التاريخ العام للقانون., الجزء الاول , تاريخ الشرائع, مطبعة مصر, القاهرة, الطبعة الثانية 1947م.

- د. عبدالمنعم البدراوي, القانون المقارن, مرجع سابق ص141 ص215.

- د. محمد علي جعفر, تاريخ القوانين ومراحل التشريع , بيروت, الطبعة الاولى 1986م ص97.

- د. محمد عبدالمنعم بدر, د. عبدالمنعم البدراوي, مرجع سابق, ص384.

- د. محمد خيريو مرجع سابق ص23.

- د. محمد عبدالمنعم بدر, أ.د. عبدالمنعم البدراوي , المرجع السابق, ص384.

- د. محمد عبدالمنعم بدر, أ.د. عبدالمنعم البدراوي, المرجع السابق ص438 ص286.

- د. سالم حمادة, الدحدوح, الطبعة القانونية لتسجيل واثر تخلفه في البيع العقاري, الاسكندرية, دراسة مقارنة, رسالة دكتوراه, جامعة الاسكندرية, كلية الحقوق, 1997م, ص23.

- د. أنور سلطان, د. جلال العدوي, العقود المسماة عقد البيع, الاسكندرية , دار المعارف ومطابع رميس, 1966م, ص92.

-د.علوي صالح العلوي احكام عقد البيع في القانون المدني اليمني, صنعاء, جولة الجامعة الجديدة, مكتبة التفوق, 2015م ص12.

- د. عبدالمنعم البدراوي, الوجيز في البيع طـ83, القاهرة, فقرة 84,الرجع السابق, د. عبدالرزاق السنهوري , مرجع سابق ص517.

- أنظر المادة (418) من القانون المدني المصري.

- د. قائد سعيد الثريب, انتقال الملكية بعقد البيع في القانون اليمني, القاهرة, دراسة مقارنة, رسالة ماجستير, كلية الحقوق, 1963م, ص24 ص154

-د. علوي صالح العلوي, المرجع السابق ص13.

-د. أحمد ابو الفتوح, كتب المعاملات في الشريعة الاسلامية , بدون نشر, الطبعة الرابعة1924م, ص72.

-د. محمد وحيد الدين سوار, القانون المدني السوري, ط1969م, بدون نشر, ص133.

-سورة المائدة, الاية رقم(2).

- انظر: علاء الدين ابي بكر بن مسعود بن أحمد الكاساني: بدائع الضائع, الجزء الخامس, ص243.

- انظر: الامام أحمد بن ادريس الشافعي: فتاوى ابن تيمة, ج4, ص74.

- انظر: ابن راشد وهو محمد بن أحمد بن محمد بن أحمد بن راشد القرطبي, بداية المنهجية ونهاية المقتصر, ج3, ص130.

-انظر: محم بن أحمد شمس الائمة السرخسي: المبسوط, الجزء الثالث عشر, ص9.

-انظر : د. عبدالرزاق السنهوري: الوسيط ج4, المرجع السابق فقرة231, ص517

منشور

31-12-2019

كيفية الاقتباس

العلوي د. ص. م. (2019). النظام القانوني لانتقال الملكية العقارية: اليمن نموذجاً. مجلة جامعة الملكة أروى, 23(23), 25. https://doi.org/10.58963/qausrj.v1i23.135

Plaudit

المؤلفات المشابهة

1-10 من 41

يمكنك أيضاً إبدأ بحثاً متقدماً عن المشابهات لهذا المؤلَّف.